Réaliser un investissement locatif ancien versus neuf

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif à Paris et vous hésitez entre un investissement dans l’ancien ou un achat immobilier neuf ?


Voici les 5 raisons qui font de l’investissement locatif ancien un bien meilleur placement que le neuf.

Investissement locatif ancien : la qualité de l’emplacement avant tout



On entend souvent cette fameuse phrase des agents immobiliers rappelant les 3 principaux critères pour un bon achat immobilier : l’emplacement, l’emplacement, et surtout l’emplacement !


Il est vrai que la localisation d’un bien immobilier est un critère primordial dans sa valorisation immobilière. Pas le seul, mais un bon emplacement vous assurera un patrimoine de qualité et sécurisé.


Réaliser un investissement immobilier locatif dans l’ancien vous permet donc, à l’inverse du neuf, de sélectionner un appartement ou une maison dans un secteur défini, selon les opportunités rencontrées, ou selon votre propre étude du marché. Vous vous assurez alors de choisir un appartement pour son emplacement dans un centre ville, à proximité des commerces et transports. Ce sont ces mêmes critères qui vous permettront d’assurer une location rapide et facile de votre appartement, sa valorisation dans le temps, et sa capacité de revente.

L’ancien, des prix plus abordables



Acheter un bien immobilier dans l’ancien est aussi plus accessible car on retrouve une offre importante et des prix beaucoup plus abordables que dans le neuf. En effet, sur une ville donnée l’offre de logements neufs représente une part infime du marché, la grande majorité des appartements à la vente étant de l’immobilier ancien. Cela implique que le choix est beaucoup plus large et l’offre plus abondante. Et de fait le prix des appartements anciens sont beaucoup plus abordables, plus faciles à comparer, et souvent plus facilement négociables. A l’inverse, dans le neuf l’offre est très limitée car le foncier est assez rare. Les coûts de construction importants et la rareté de ces biens neufs en font aussi des biens généralement plus chers de 15 à 30 % que l’ancien.

Une rentabilité plus élevée dans l’ancien



En conséquence directe des différences de prix à l’acquisition et de qualité d’emplacement, les logements anciens se louent généralement à de niveaux de loyers plus élevés que dans le neuf. Que votre appartement soit loué nu ou en meublé, vous en tirerez toujours une meilleure rentabilité dans l’ancien. De plus les loyers dans l’ancien ne sont pas plafonnés, sauf cas exceptionnel.


Si vous souhaitez doper la rentabilité de votre investissement locatif, optez pour l’achat d’un appartement ancien à rénover. Vous vous assurerez une acquisition au meilleur prix, souvent avec une décote intéressante, ainsi qu’une valorisation et un potentiel de plus-value plus importants.

La défiscalisation dans l’investissement ancien



On parle beaucoup de la défiscalisation possible avec les programmes neufs, mais cette fameuse défiscalisation est souvent accompagnée d’obligations assez contraignantes.


On l’ignore souvent, mais vous pouvez également réaliser de la défiscalisation lorsque vous réalisez un investissement immobilier locatif ancien. Pour cela il faut privilégier l’achat d’un bien immobilier à rénover et nécessitant des travaux de remise en état. Vous pourrez alors déduire le montant des travaux que vous aurez engagés dans la rénovation de votre appartement. Deux options sont possibles :
  • Vous louez en nu et optez pour le régime réel d’imposition :
    Il est alors possible de déduire vos travaux de rénovation de vos revenus fonciers. Si par chance le montant des travaux (ainsi que certaines charges déductibles) venait à dépasser vos revenus fonciers, vous pourriez venir déduire la part restante sur vos revenus imposables. On parle alors de déficit foncier, s’apparentant à une forme de défiscalisation.
  • Vous louez en meublé et optez également pour le régime réel  (LMNP) :
    Les travaux sont également déductibles de vos revenus locatifs mais de manière différente. On ne peut venir imputer la part déficitaire sur ses revenus imposables mais principalement annuler l’imposition des revenus locatifs issus de la location meublé. On est là aussi sur une forme de défiscalisation car vous défiscalisez totalement vos revenus locatifs pendant de nombreuses années
Pour plus d’informations, visitez notre page sur La Fiscalité de l’investissement locatif.

L’ancien : moins de contraintes et plus liquide



L’investissement locatif ancien présente l’avantage d’une grande liberté d’action. Vous pouvez à tout moment louer, occuper, prêter, revendre votre appartement comme bon vous semble. A part le bail que vous signerez avec votre locataire, aucune contrainte complémentaire ne vient contrarier votre liberté. A l’inverse, le neuf a tendance à être beaucoup plus contraignant avec notamment des durées de locations longues (6 ou 9 ans) obligatoires pour bénéficier de l’avantage fiscal, et des plafonds de loyers à respecter.


En conséquence, il apparaît évident qu’un investissement locatif ancien est bien plus liquide que dans le neuf. La neuf présente néanmoins l’avantage de ne pas nécessiter d’entretien spécifique pendant une longue période, et est souvent considéré comme un placement de « bon père de famille » car il est simple et accessible à réaliser via les intermédiaires et promoteurs.
Pour plus d’informations sur un projet investissement locatif ancien à Paris, découvrez notre service de conseil en investissement locatif, un accompagnement complet et professionnel pour réaliser un investissement clé en main, sécurisé et rentable.

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