Projet Locatif : Réaliser son Rêve Investisseur Tout Seul - 6 Étapes
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Investir dans l’immobilier consiste à acquérir un bien dans l’objectif de le mettre en location pour bénéficier de revenus locatifs. Le marché de l’immobilier attire de plus en plus de nouveaux investisseurs en recherche de biens immobiliers pour réaliser leur projet locatif.

 

L’investissement locatif permet de réduire vos impôts sur le revenu grâce à des avantages fiscaux. En effet, en vous engageant dans la location de votre bien, vous pourrez bénéficier d’une déduction de vos impôts. De plus, se lancer dans l’investissement immobilier représente l’opportunité de se constituer un patrimoine immobilier en plus des revenus qui en découlent. Il ne faut cependant pas se lancer dans son projet locatif tête baissée ! Il ne faut pas commencer sans s’armer des meilleures recommandations et sans comprendre en détail les rouages d’un bon projet immobilier ; voire sans faire appel aux services d’un expert pour vous donner le bon conseil en investissement locatif, d’autant plus si c’est votre premier projet locatif !

 

Étape 1 : Avant tout, bien déterminer l’objectif de son projet locatif

Avant de vous lancer, il est primordial de définir clairement quel est votre objectif dans ce projet d’investissement. Cet objectif vous guidera dans le choix de votre dispositif :

  • Réduire vos impôts : dispositifs Pinel, Denormandie, LMNP (classique ou Censi Bouvard)
  • Profiter d’un complément de revenus sans alourdir votre fiscalité : dispositif LMNP classique
  • Constituer un patrimoine sans alourdir votre fiscalité : dispositif démembrement
  • Bénéficier de revenus exceptionnels en limitant votre impact fiscal et en vous constituant un patrimoine : déficit foncier, dispositif Malraux, dispositif monuments historiques

Maintenant que votre objectif est clair, vous pouvez choisir le bien immobilier qui lui correspond le plus.

 

Étape 2 : Connaître les différents dispositifs de défiscalisation

De nombreux dispositifs fiscaux sont intéressants pour orienter le projet locatif que vous avez en tête :

Le dispositif Pinel consiste à investir dans un bien immobilier neuf non habité en vente sur plan (VEFA). Il permet une réduction d’impôt de 12% à 21% du prix de revient.

Le dispositif Denormandie correspond à l’achat d’un bien ancien qui nécessite des travaux de rénovation représentant au moins 25% du coût total du logement. La réduction d’impôt va de 12% à 21% du prix de revient.

Le dispositif LMNP Censi Bouvard est l’achat d’un logement neuf en VEFA sur une résidence étudiante ou séniore. La déduction d’impôt atteint 11% du prix de revient.

Le dispositifs Malraux est un investissement dans un bien à restaurer dans les secteurs de valorisation de l’architecture du patrimoine. Vos impôts seront réduits de 22 à 30%.

Le déficit foncier permet de développer la valeur de votre patrimoine en imputant un déficit foncier lié à a des travaux de rénovation de votre revenu global.

Le dispositif monuments historiques consiste à investir dans des monuments historiques. Il donne accès à une déduction de 100% des travaux et intérêts d’emprunt du revenu global.

 

Étape 3 : Pour un projet locatif, il faut connaître la différence entre le neuf et l’ancien

Acheter dans l’ancien ou dans le neuf n’est pas la même chose surtout si on se lance dans un projet de bien immobilier locatif !

Si vous investissez dans le neuf, et donc en loi Pinel, vous bénéficierez d’avantages fiscaux considérables et pourrez louer le bien à vos ascendants ou descendants. Néanmoins, il faut prendre le temps de livraison en compte : acheter un logement neuf peut être très long.

Choisir d’investir dans l’ancien a aussi des avantages : le bien est moins couteux et le rendement locatif est meilleur. En effet, la rentabilité d’un bien ancien tourne autour de 7% à 8%.

 

Étape 4 : Déterminer et bien délimiter son budget

Étape incontournable avant de commencer à rechercher un bien immobilier. Il est essentiel de faire un point sur votre situation financière, et notamment sur votre capacité d’emprunt. En effet, il est vain de dépenser votre énergie à rechercher un bien si ce dernier n’entre pas dans votre enveloppe budgétaire.

Généralement, les banques autorisent des prêts à hauteur de 33% de vos revenus. Par exemple, si vous gagnez 2 000 euros par mois, la banque considère que vous pourrez rembourser 660 euros par mois.

Certaines opérations immobilières vous permettent de bénéficier du Prêt à Taux Zéro. Vous pouvez accéder à un simulateur sous ce lien pour vérifier votre éligibilité : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R2974

Pour avoir une idée plus précise du montant que vous pourrez potentiellement emprunter, vous pouvez passer par le biais de simulateurs, il suffit de faire une recherche Google.

Maintenant que vous avez une vision claire sur votre objectif et sur votre budget pour votre projet de location, il est temps de passer à l’étape suivante.

 

Étape 5 : Déterminer le type d’investissement qui vous convient

Forcément, pour un projet locatif, le choix du type de location est déterminant. Pour choisir entre une habitation classique, une résidence étudiante, de tourisme ou séniore, gardez en tête votre objectif initial et votre enveloppe budgétaire. Cela devrait largement vous faciliter la tâche.

Une fois que vous avez trouvé le type de bien idéal, vous devez choisir entre location vide ou meublée. Chacune d’entre elle présente des avantages différents.

La location vide vous permet de profiter d’un bail de location d’une durée de 3 ans. Le dépôt de garantie demandé au locataire ne doit pas ici dépasser un mois de loyer hors charges. En termes de fiscalité, dans la location vide, les loyers sont imposés dans la section des revenus fonciers.

La location meublée, quant à elle, présente une durée de contrat de bail plus réduite : un an. Elle peut être encore plus courte dans le cas d’un bail étudiant (9 mois) ou d’un bail mobilité (1 à 10 mois). Le dépôt de garantie peut atteindre le montant maximal de 2 mois de loyer hors charges. Pour ce qui est de la fiscalité, les loyers sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Louer en meublé vous permet de toucher un loyer mensuel plus important de 5% à 25% que celui d’une location vide. Cependant, le prix de l’achat de tous les meubles est à prendre en compte. L’option du meublé est souvent utilisée pour des colocations.

Pour résumer : la location vide vous permet de louer d’avoir un locataire plus stable, tandis que la location meublée vous apporte un meilleur revenu pour des contrats de bail plus courts.

Aussi, lors de votre choix, il est conseillé de vous poser la question suivante : seriez-vous prêt à vivre dans ce logement ? Si la réponse est non, alors n’investissez pas ! Il est important de proposer un bien de qualité.

 

Étape 6 : Choisir un secteur géographique porteur est fondamental

Maintenant que vous avez déterminé avec précision le type de bien, il est temps de définir le secteur géographique. Pour cela, plusieurs points sont à prendre en compte.

Il est préférable de sélectionner une ville qui connait un développement continu de population avec un bon dynamisme économique et culturel. Le choix de la ville variera selon votre cible locataire.

Si vous ciblez les étudiants, il est évident que vous devez cibler une ville étudiante avec universités, transports en commun, activités culturelles, etc.

Si vous ciblez les jeunes actifs ou les familles, vous devez donner la priorité à la santé économique de la ville et au marché du travail. Aussi, privilégiez les villes avec des bons réseaux de transports en commun et où la demande locative est forte.

Après avoir déterminé la ville, concentrez-vous sur le quartier. Il doit être attractif pour les locataires. Présente-t-il des transports en commun à proximité du logement ? Vérifiez que le bien se situe proche de supermarchés, d’un centre commercial, d’une école, d’axes routiers, voire d’un hôpital.

 

Conclusion des facteurs clés d’un projet locatif intelligent

En suivant attentivement chacune de ces étapes, vous pourrez aisément concrétiser votre projet d’investissement locatif. Il ne vous restera plus qu’à entamer le processus d’achat ! Vous pouvez également faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour vous accompagner dans la réalisation de votre projet et vous apporter son expertise.

 

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