Créer une SCI pour un investissement immobilier locatif

Aujourd’hui, nombreux sont les particuliers qui souhaitent investir à plusieurs dans l’immobilier. Et pour cause, les investissements immobiliers locatifs partagés permettent de nombreux avantages ; optimiser les coûts, se constituer un patrimoine immobilier en commun ou encore profiter d’avantages fiscaux.

Que vous décidiez d’investir dans la pierre en couple, en famille ou entre amis, la société civile immobilière peut s’avérer être la solution pour gérer votre patrimoine immobilier et effectuer un investissement immobilier locatif.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une société ayant pour objectif l’exploitation et la gestion de biens immobiliers. Très prisée des investisseurs à Paris comme en Province, souhaitant investir dans l’immobilier, cette forme juridique de société peut être créée par au moins deux associés ayant pour projet de détenir un ou plusieurs immeubles. Plutôt que d’acheter un bien immobilier en nom propre, les acquéreurs décident de constituer une société afin de mettre en commun leurs ressources et d’acheter un bien immobilier en son nom. C’est donc la SCI qui sera propriétaire des biens immobiliers en question et non les associés.

Chacun des associés devra effectuer un apport au capital social de la société et se verra obtenir des parts en contrepartie. Si vous apportez 30% du capital social de la SCI, vous obtiendrez 30% des part sociales et donc 30% de tous les biens immobiliers constituant le patrimoine social de la SCI. Le fonctionnement d’une société civile immobilière est ainsi semblable à celui d’une société classique.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif via une SCI ?

Investir dans l’immobilier locatif en créant une SCI présente de nombreux avantages.

Une facilité de gestion

En effet, cette forme juridique de société connaît une grande souplesse au niveau de la gestion locative, en comparaison à l’indivision, un autre régime assez rigide résultant d’une succession ou d’une séparation. Dans une SCI, les modalités des consultations et des prises de décision peuvent être aménagés. En outre, de nombreuses décisions peuvent être prises par un gérant, préalablement nominé, notamment celles relatives à la location et à la conclusion d’un bail, cela permettant de fluidifier la gestion locative du bien immobilier. Une souplesse que l’on ne retrouvera pas dans le régime d’indivision où aucun gérant ne peut être désigné et où seule la volonté d’un membre peut suffire à mettre fin au régime et provoquer la vente du bien immobilier.

Les parts d’une SCI sont cessibles comme des actions, mais la cessation de ces parts n’entrainera pas obligatoirement un rachat de la part des autres associés. Par ailleurs, le bien immobilier n’aura pas à être revendu. Les parts sociales présentent donc un avantage car elles permettent d’éviter la vente prématurée d’un bien immobilier.

Une plus grande capacité d’investissement

La création d’une SCI vous permettra de réaliser un investissement plus élevé que celui que vous auriez envisager de faire seul.  Le but d’une société civile est de tirer profit des loyers des biens immobiliers que vous avez acquis. Et pour cause, en achetant à plusieurs, vous renforcez votre crédibilité auprès des banques, car il est plus facile d’obtenir un emprunt bancaire à plusieurs. Vous augmentez également la rentabilité de vos investissements grâce à des revenus fonciers plus conséquents.

Des avantages fiscaux

La fiscalité à laquelle est soumise une SCI représente aujourd’hui certains avantages. Pour en profiter, il vous faudra faire le choix entre deux régimes d’imposition pour vos revenus fonciers locatifs :

• L’impôt sur le revenu (IR): Appelé également transparence fiscale, ce régime consiste à imposer les loyers à titre personnel, c’est à dire les parts en propre que vous détenez de la société. Les associés sont imposés personnellement en fonction des bénéfices engendrés par la SCI. Cette fiscalité est possible pour les locations vides et peux vous permettre de bénéficier de la réduction d’impôts relatif aux dispositifs de défiscalisation Pinel ou Malraux.

• L’impôt sur les sociétés(IS) : En tant qu’investisseur, vous pouvez en outre opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés. Dans le cadre de cette fiscalité dite « opaque », la SCI sera imposée directement et indépendamment de la personne détenant les parts dans celle-ci et en fonction des bénéfices acquis. Les associés ne seront imposés que lorsqu’un dividende leur sera distribué et profiteront ainsi d’un abattement de 40%. L’impôt sur les sociétés permet également aux associés de déduire des bénéfices de la SCI certaines charges (travaux de rénovation, frais de notaire, etc.) ou bien de les amortir.

Une transmission de patrimoine facilitée

C’est l’avantage principal d’une SCI. En effet, il sera plus facile de transmettre votre patrimoine immobilier à vos enfants car la SCI permet une réduction des charges au moment de la succession. Outre l’abattement fiscal possible, avec la SCI, il vous sera possible de transmettre votre patrimoine immobilier à part égale à vos enfants si vous en possédez plusieurs.

Les héritiers des associés se voient attribuer les parts sociales de la SCI. Il se retrouvent ainsi associés à leur tour et ont pour obligation de respecter les statuts. Une situation plus stable puisqu’il sera impossible de forcer la vente du bien immobilier en cas de liquidation des parts. La SCI permet ainsi de conserver durablement et sans friction le patrimoine immobilier familial.

Ce que vous devez savoir avant de créer votre SCI

Pour créer une SCI, chaque associé doit effectuer un apport de capital à l’aide d’une somme dont il dispose ou à l’aide d’un crédit immobilier. Ces apports serviront ainsi à acheter les biens immobiliers. Mais il est tout à fait possible de réaliser un emprunt sans apport pour créer une SCI. Le but étant de réaliser un investissement locatif, les loyers seuls pourront suffire à rembourser les mensualités de votre crédit immobilier. Cela limite le risque d’impayé et constitue un gage d’assurance pour les banques.

Il existe plusieurs types de SCI avec lesquelles vous pourrez effectuer un emprunt à un taux de crédit avantageux et sans apport : la SCI familiale ou la SCI de location.

• La SCI de location est la forme la plus courante et désigne une société civile créée par une famille dans le but d’acquérir et gérer un patrimoine immobilier. Les revenus issus de la location constituent des revenus pour la SCI et sont ensuite attribués à chaque associé en fonction de leur part dans le capital social. Les associés devront ensuite payer un impôt sur les revenus fonciers de la SCI de location.

• La SCI familiale est, quant à elle, adaptée pour la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier au sein d’une même famille. Elle permet aux membres de la famille d’être propriétaires des biens immobiliers et facilite également les démarches de succession. Elle permet également une fiscalité avantageuse au moment de la transmission des biens aux héritiers.

La création d’une SCI est donc une solution à envisager pour gérer votre patrimoine immobilier et effectuer un investissement immobilier locatif à plusieurs.