Tout savoir sur le statut de loueur en meublé non professionnel

L’investissement immobilier attire de plus en plus de français pour de nombreuses raisons. Devenir propriétaire bailleur représente l’opportunité de réduire ses impôts, de profiter d’une rentrée d’argent supplémentaire, ou encore de s’assurer une retraite paisible.

L’immobilier est un investissement très intéressant sur le long terme grâce à la possibilité de faire de la plus-value. Que ce soit pour faire de la location longue durée ou saisonnière, un projet d’investissement locatif doit être mûrement réfléchi.

Tout d’abord, il faut définir le bon dispositif de défiscalisation et le statut adéquat à nos objectifs. Aujourd’hui, nous allons aborder le statut particulier du loueur en meublé non professionnel.

Lorsqu’on loue un logement meublé, deux statuts possibles se présentent :

• Loueur en location meublée non professionnel (LMNP) : l’activité de loueur ne doit pas être l’activité principale de l’investisseur.
• Loueur en meublé professionnel (LMP) : l’activité de loueur constitue l’activité principale du bailleur.

Le statut LMNP reste le plus courant parmi ces deux derniers. Découvrez avec nous en quoi consiste ce statut, ses avantages, la fiscalité de l’investisseemnt locatif, et comment effectuer sa déclaration.

Les premiers pas en LMNP

Le statut LMNP est adapté aux personnes désireuses de se constituer un patrimoine et de générer des revenus locatifs pour une retraite sereine.

Investir dans un bien immobilier en LMNP signifie réaliser un investissement locatif. C’est-à-dire que vous vous engagez à acquérir le bien dans le but de le mettre en location.

La mise en location doit commencer le mois suivant la date de l’acquisition du logement ou d’achèvement de l’immeuble.

Comme son nom l’indique, vous devez louer en meublé pour profiter du statut LMNP. C’est-à-dire que le logement doit être suffisamment équipé pour que le locataire puisse y vivre sans avoir à ajouter de meubles.

En cliquant ici, découvrez la liste des meubles obligatoires pour louer en contrat de location meublée. ( https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34769 )

Vous ne pouvez prétendre au statut de loueur non professionnel que si vos revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Avantages

La rentabilité d’un bien immobilier meublé attire de nombreux investisseurs. En effet, une location meublée rapporte en moyenne 15% à 20% de plus qu’une location vide.

Également, le régime fiscal d’une location meublée donne une vraie valeur ajoutée à ce type d’investissement locatif.

La fiscalité

Opter pour le régime LMNP permet de profiter d’avantages notables. Le premier d’entre eux est le régime fiscal.

Si vous louez un bien meublé en tant qu’habitation principale du locataire, vous percevez des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).  Deux régimes d’imposition existent :

• Le régime micro BIC.
• Le régime réel.

Le régime micro BIC

Le régime micro BIC s’applique lorsque vos recettes locatives ne dépassent pas 70 000€ par an. Il vous apportera un abattement à hauteur de 50% sur ces dernières. Ainsi, vous ne serez imposé que sur la moitié de vos loyers.

Le régime réel

Il s’applique lorsque vos bénéfices s’élèvent à plus de 70 000€ par an. Ce régime a l’avantage d’amortir le logement et donc de réduire votre base d’imposition.

Si le montant de vos charges est supérieur à l’abattement forfaitaire du régime micro BIC, vous pouvez choisir de votre propre gré le régime réel.

Cela est plus avantageux, mais entraîne des formalités proches de celles des entreprises. Ainsi, on vous attribuera un numéro de SIRET et vous devrez avoir recours à un expert-comptable ou à un centre de gestion agréé.

Opter pour le régime réel permet de déduire les charges suivantes :

• La rémunération du gestionnaire.
• L’achat de petits matériels (à hauteur de 500€).
• Les primes d’assurance.
• Les impôts et taxes à la charge du propriétaire.
• Les travaux de réparation.
• Les dépenses d’entretien.
• Les frais d’acquisition.
• Les frais de financement.
• Les cotisations sociales.

Les cas particuliers des chambres d’hôtes et gites ruraux

Si vous louez vos locations en chambre d’hôte ou gites meublés, le régime micro-BIC s’applique lorsque vos recettes ne dépassent pas 170 000€ par an. Également, l’abattement forfaitaire s’appliquant ici est de 71%.

Faire sa déclaration en LMNP

Le cas où il n’y a pas d’imposition 

Dans certains cas, il est possible qu’il n’y ait aucune imposition sur vos revenus locatifs. Pour cela, vous devez répondre à l’un de ces deux critères :

• Vous louez ou sous-louez une ou plusieurs pièce(s) de votre propre résidence principale en bail meublé. Le montant de la location doit bien sûr rester raisonnable. Ce type de mise en location est idéale si vous ciblez un profil étudiant.
• Vous louez ou sous-louez une ou plusieurs pièce(s) de votre propre résidence principale comme chambre d’hôte. Vous n’êtes pas imposable tant que vos recettes ne dépassent pas le montant de 760€ chaque année.

En cas de déficit

Si vous êtes en situation de déficit et que vous avez le statut de LMNP, alors le déficit ne va s’imputer que sur les bénéfices non professionnels de votre foyer fiscal réalisés au cours de l’année. (Pour complémenter votre lecture nous vous recommendons notre article sur la fiscalité de l’investissement locatif.

Comment déclarer ses revenus ?

En régime micro-BIC

Location classique

Vous êtes tenu de déclarer la totalité des bénéfices encaissés pour vos locations. Remplissez les lignes 5ND, 50D ou 5PD. L’abattement forfaitaire est automatique.

Chambres d’hôtes ou gites

Ici, vous devez également déclarer la totalité des sommes perçues. Remplissez les lignes 5NG, 5OG ou 5PG. L’abattement forfaitaire est automatique.

En régime réel

Deux situations se distinguent :

• Vous avez adhéré à un centre de gestion agréé. Vous êtes tenu de déclarer vos recettes locatives en remplissant les cases 5NA, 5OA, 5PA ou 5EY, 5FY, 5GY du formulaire n°2031.
• Vous n’avez pas adhéré à un centre de gestion agréé. Vous êtes tenu de déclarer vos revenus locatifs dans les cases 5NK, 5OK, 5PK ou 5EZ, 5FZ, 5GZ.

Les déficits sont à déclarer dans les cases 5NY à 5PZ. Si c’est votre cas, vous devez déclarer le montant non imputé de ces déficits dans les cases 5GA à 5GJ.