Calcul de la Rentabilité Locative

Investir dans l’immobilier locatif attire de plus en plus de français, de telle manière que la pierre est devenue l’investissement favori en France. En effet, acheter dans l’immobilier est synonyme de revenus stables grâce aux revenus locatifs et de plus-value. De plus, l’immobilier permet de profiter de défiscalisation. Mais alors, avant de devenir investisseur, il est primordial de bien se renseigner sur le sujet de l’investissement locatif et d’en comprendre tous les aspects. La rentabilité locative fait notamment partie des notions à comprendre et connaître avant de se lancer d’investir dans l’immobilier.

• Définition

La notion de rentabilité locative, ou rendement locatif, est importante à connaître et surtout à prendre en compte lorsque l’on veut se lancer dans l’investissement immobilier. La rentabilité est un indicateur clé qui permet à tout futur acquéreur d’évaluer la pertinence d’un investissement. En calculant le rendement locatif d’un bien, vous vous assurez de vérifier que l’investissement envisagé vous sera bénéfique plus tard.

Plus techniquement, la rentabilité locative compare le revenu brut gagné grâce à la location du logement par rapport aux prix d’achat et au prix de revient du bien. Le calcul de rentabilité d’un bien immobilier permet de vous faire une idée de ce qu’il vous apportera à l’avenir.

Cette même notion de rentabilité locative regroupe trois rentabilités distinctes :

• La rentabilité brute. Elle vous donner une première vision de l’intérêt du bien étudié.
• La rentabilité nette. C’est celle qui se rapproche le plus de réalité et donc qui vous donnera la meilleure visibilité.
• La rentabilité nette-nette. Contrairement aux deux précédentes, la nette-nette prend en compte la fiscalité.

• Comment calculer la rentabilité d’un bien locatif ?

Ainsi, connaître la rentabilité locative d’un bien est nécessaire avant de réaliser avant l’achat. Et chaque type de rentabilité dispose de sa propre formule de calcul.

• La rentabilité brute

Si vous avez un projet d’investissement, alors vous pouvez vous faire une idée de la rentabilité de l’opération en calculant la rentabilité brute. Cette dernière consiste au rapport des revenus fonciers générés sur le coût initial de l’acquisition. Sa méthode de calcul est la suivante :

Montant du loyer mensuel hors charges x 12

———————————————————————————  x 100

Prix de l’achat avec frais de notaire + prix d’éventuels travaux

Les frais de notaire prennent en compte :

1. Une taxe communale.
2. Des émoluments de formalité.
3. Une taxe départementale.
4. Le salaire du notaire.
5. Les frais de publication par le service de la publicité foncière.

La rentabilité brute est souvent utilisée comme argument de vente. Cependant, elle en reflète que rarement la réalité car son calcul ne prend en compte que les loyers perçut. Mais la rentabilité brute est pratique car il permet de comparer les charges et la fiscalité locale.

• La rentabilité nette

Ici, on retrouve le calcul le plus intéressant puisqu’il représente la rentabilité réelle. C’est pourquoi de nombreux acquéreurs choisissent d’estimer le rendement de l’investissement de cette façon. Son mode de calcul est le suivant :

Loyer annuel – charges annuelles

————————————————  x 100

Prix de l’achat avec frais de notaire

En général, la rentabilité nette d’un investissement locatif oscille entre 2 et 7%, si ce n’est plus pour certains cas. Cette performance dépend du type d’investissement, la rentabilité d’un investissement locatif dépend de sa surface habitable et de sa location. Par exemple, il faut savoir que les petits logements présentent généralement une rentabilité nette plus intéressante que les grandes surfaces. Cependant, bien que les petits biens soient plus rentables, ils sont plus sujets à de la vacance locative.

Pour avoir une rentabilité bonne, vous devez viser un taux de rendement net d’au moins 3% ! En dessous de ce taux, vous aurez une mauvaise rentabilité.

• Dans quel type de bien est-il plus rentable d’investir ?

• Une ville étudiante.

Si vous investissez dans une ville étudiante comme Lyon ou Bordeaux, il est plus rentable d’investir dans un studio. De ce fait, vous pouvez vous garantir une rentabilité entre 5 et 7% de rentabilité. De plus, les studios sont très prisés dans les villes étudiantes, ce qui vous épargnera de la vacance locative. Néanmoins, les studios sont aussi sujets à des rotations de locataires plus fréquentes, ce qui use le logement plus rapidement. Vous devrez donc prévoir un budget pour les travaux de remise en état.

• Les T2 et T3.

Ici, vous pourrez profiter d’une rentabilité allant de 3 à 5%. Devenir bailleur d’un grand appartement est pertinent dans les villes dont le secteur du travail est dynamique et qui attirent les familles. Bien que le taux de rentabilité soit plus faible que pour les studios étudiants, vous bénéficierez d’un logement moins coûteux au mètre carré, mais surtout de plus de stabilité. Les locataires de T2 et T3 restent généralement plus longtemps que dans un studio. Ainsi, votre enveloppe de travaux de remise en état sera moins conséquente.

• L’ancien ou le neuf ?

C’est le grand dilemme des acquéreurs ! Pour faire bref, investir dans du Pinel représente un investissement long, plus cher mais durable avec des frais de travaux réduits. Investir dans du Denormandie revient à acheter moins cher et rapidement mais à assumer des frais de travaux. Aussi, vous devrez prendre en compte la réduction d’impôt que chacun apporte.

• Location vide ou meublée ?

Là aussi, c’est la grande question. Vous pouvez louer votre bien en location nue, ce qui apporte plus de stabilité. En louant le logement en location meublée, vous profiterez d’un montant des loyers plus intéressant.

• Les 5 villes les plus rentables en France

Si vous voulez vous lancer dans l’investissement immobilier locatif, il est primordial que vous connaissiez les 5 villes françaises où il est plus rentable d’investir.

• Ville très prisée de par sa qualité de vie irréprochable, Nantes et notre grande gagnante pour 2020. La ville dispose d’un fort capital culturel qui attire les familles. De plus, c’est une ville très étudiante, idéale pour investir dans un studio.

• Idéale de par sa proximité avec la capitale, Rennes fait partie des villes françaises où il fait bon vivre ! Également très étudiante, il faut ici privilégier les studios.

• Toulouse est une ville ensoleillée où il fait bon vivre et qui présente un bassin d’emploi très dynamique. C’est également une ville prisée des étudiants. Vous pouvez autant investir dans un studio que dans un T3 !

• Près de 20% de la population d’Angers est étudiante ! Première ville la plus attractive de France, Angers attire de plus en plus l’œil des investisseurs.

• Nous terminons ce classement avec Bordeaux, une ville incontournable pour investir dans la pierre. En effet, la ville dispose d’une démographie très dynamique mais également d’un bassin d’emploi important.