Investissement locatif : Achat immobilier intelligent : n’achetez pas de l’affectif 

Lorsque l’on envisage un achat immobilier locatif on a souvent du mal à dissocier notre approche personnelle de l’immobilier (pour une résidence principale par exemple) d’une réflexion spécifique à l’investissement. Par exemple j’entends souvent des investisseurs dire « il faut acheter comme si c’était pour y habiter… », ou encore « pour un investissement immobilier il y a trois règles : l’emplacement, l’emplacement et L’emplacement … » ! Est-ce vraiment l’investissement locatif le plus « intelligent » ?

Je vous explique ci-dessous ma vision spécifique à l’investissement locatif qui est souvent très éloignée de ces idées reçues, en gardant à l’esprit que l’affectif n’est rarement rentable, et encore moins dans l’Immobilier.

1. L’emplacement : oui mais

S’il est vrai que le choix de l’emplacement d’un bien pour de l’investissement immobilier locatif à Paris, par exemple, est important, il ne peut être vu, selon moi, comme la seule et unique priorité sur laquelle se concentrer.

En prenant l’exemple de Paris, si vous réalisez l’achat d’un studio dans le très prisé Marais ou si vous l’achetez à Belleville ou Marcadet-Poissonniers, ce ne sera pas du tout le même projet.
Mais pour qualifier la pertinence du choix en faveur d’un emplacement plutôt qu’un autre, il convient surtout de définir les priorités.

Quelle est, parmi les critères suivants, La priorité de l’investissement immobilier pour vous :

• Le rendement locatif du projet
• La qualité de l’emplacement
• L’aspect patrimonial du projet
• La sécurité
• Le potentiel de plus-value …

Beaucoup seraient tentés de répondre l’achat au meilleur prix, avec le meilleur rendement locatif, dans un emplacement de qualité et sécurisé et bien entendu avec un bon potentiel de plus-value !

Mais ce n’est pas aussi simple …

2. Les critères du bien et son potentiel d’optimisation

Investir dans l’immobilier et réussir son premier achat locatif au meilleur prix et un bien offrant des critères importants pour la location ainsi qu’un fort potentiel d’optimisation.

Parmi les critères de sélection d’un bien on retrouve en priorité la luminosité du bien et l’état général d’entretien de la copropriété.
En effet la luminosité est un des critères les plus importants pour un appartement sur le marché, que ce soit à la location ou à l’achat.

Quant au bon état d’entretien de la copropriété, il s’agit d’un point important à vérifier afin de connaître les travaux déjà réalisés et les éventuels travaux importants à venir (ravalement façades, toiture..). Cela peut avoir un impact non négligeable sur votre trésorerie dans les années à venir.

Autre point important, il faut s’assurer de sélectionner un bien présentant un beau potentiel d’optimisation, notamment si le bien nécessite des travaux de rénovation.

3. La rentabilité de l’investissement locatif

Lorsque l’on réalise un achat immobilier locatif, on se base souvent sur l’aspect financier pour juger de la pertinence du projet.

Ainsi le point le plus souvent étudié est le rendement locatif de l’investissement. Cette rentabilité, qui est généralement calculée sur la base du rapport entre les revenus locatifs annuels et le coût global du projet locatif, est un bon indicateur de base à prendre en considération pour le choix d’un investissement.
Pour plus d’informations : Rentabilité de l’Investissement locatif

Il faut toujours garder à l’esprit que la rentabilité de l’investissement sera fonction de l’emplacement privilégié.

4. L’équilibre financier ou autofinancement du projet

Derrière le critère de rentabilité qui est souvent mis en tête de gondole de l’investissement locatif, se cache un élément primordial de chaque projet locatif : l’équilibre financier du projet.

C’est pourquoi lorsque vous envisagez un investissement locatif, il faut prendre le temps d’étudier la partie financière.
Détaillez tous les coûts du projet afin de vous assurer d’atteindre ou de vous rapprocher au maximum d’un projet locatif autofinancé.

Cela signifie que votre loyer couvrira à minima la mensualité du crédit, et dans l’idéal les charges de copropriété et la taxe foncière.

5. La sécurité du projet

Chaque projet d’investissement locatif présente des caractéristiques différentes. En ce qui concerne la sécurité de l’investissement, on retrouve ce critère sous différents aspects. Sélectionner un appartement dans un quartier prisé et recherché, dans une copropriété bien entretenue, et offrant des caractéristiques prisées sur le marché augmentera la sécurité de votre projet. Cela vous permettra également de louer votre bien rapidement, au meilleur prix, et à un locataire offrant de belles garanties.

Cette sécurité se retrouve également dans la liquidité du bien acquis, en gardant à l’esprit qu’une revente doit être possible notamment dans les premières années du projet sans perdre d’argent.

Le choix des petites surfaces dans de grandes agglomérations augmente considérablement la sécurité de l’investissement.

A noter que généralement plus la sécurité de votre projet de patrimoine locatif sera élevée, moins la rentabilité sera au rendez-vous !

6. Le potentiel de plus value

C’est un élément qui est secrètement espéré par tout investisseur immobilier : pouvoir revendre un jour avec une plus-value importante.

En fonction de l’investissement locatif que vous réaliserez, le potentiel de plus-value sera plus ou moins important.
En général les quartiers en développement sont ceux qui offrent les plus importants potentiels de valorisation. C’est également dans ces zones que l’on retrouve les meilleures rentabilités.

Le potentiel de plus-value, même s’il est espéré par tous, ne doit pas forcément être un critère prioritaire car vous ferez forcément l’impasse sur d’autres. Le couple rentabilité / risque reste toujours l’axe de réflexion. Et l’équilibre financier doit être votre objectif.
La plus-value sera certainement au rendez-vous, notamment en fonction de l’horizon de revente, mais doit rester un objectif secondaire, la « cerise sur le gâteau ».

Le choix d’un investissement locatif ne se résume donc pas uniquement à un chiffre de rentabilité, ou un choix d’emplacement, mais plutôt à une étude approfondie des différentes options (rentabilité / emplacement / sécurité / plus-value) avec le choix du curseur à déplacer en fonction de vos aspirations et priorités.

Plus votre investissement sera sécurisé et bien placé, moins la rentabilité sera au rendez-vous. A l’inverse si vous optez pour un emplacement en devenir, vous acceptez un niveau de sécurité moindre mais avec une rentabilité élevée et un important potentiel de plus-value.

Emmanuel – Carré Investisseur