L’effet de levier immobilier, qu’est- ce que c’est ?

La pierre, en plus d’être l’investissement favori des français, représente aussi l’investissement le plus sûr. En effet, le secteur de l’habitation connaîtra toujours des demandes, même en période de crise.

Ses nombreux avantages sont aussi la raison de son succès : entre l’apport de revenus complémentaires avec les loyers, la réduction d’impôt, la défiscalisation ou encore se constituer un patrimoine immobilier, on comprend pourquoi !

Avant de se lancer dans l’univers trépident de l’investissement immobilier, en particulier pour faire de la location, il est important de connaître toutes les possibilités.

Devenir propriétaire investisseur nécessite d’avoir certaines connaissances. L’ignorance peut avoir une certaine conséquence. En effet, vous risquez de manquer des opportunités ou des façons de faire plus simples ou rentables.

L’un des points les plus importants pour investir dans un bien immobilier, c’est bien sûr les moyens financiers. En effet, sans un minimum de budget, il est impossible d’acheter et donc le rêve de rendements locatifs restera inatteignable.

L’une des méthodes les plus répandues pour obtenir le financement nécessaire est la demande d’un crédit immobilier auprès de sa banque. Mais aujourd’hui, nous allons vous parler d’un moyen de financement assez particulier : l’effet de levier.

Carré – société investissement immobilier, vous fait découvrir tout ce qu’il faut savoir sur l’effet de levier, comment il fonctionne et quels sont les risques.

Explication de l’effet de levier dans l’immobilier

Pour investir dans l’immobilier locatif, il faut obligatoirement obtenir les fonds nécessaires. La méthode d’effet de levier permet de bénéficier de fonds en s’endettant davantage. En d’autres termes, cela se traduit par faire un prêt qui aura pour but d’acquérir un second prêt plus important. Le premier prêt vous permettra de disposer de l’apport nécessaire à obtenir le second.

Ainsi, l’effet de levier permet de réaliser des investissements immobiliers importants que vous n’auriez pas pu réaliser avec un crédit classique.

Évidemment, on peut se douter que l’investissement réalisé par la suite doit être mené avec une très grande précaution au vu de votre investissement personnel.

Les revenus générés par la suite doivent être à la hauteur de l’investissement. Ils doivent être suffisamment rentables pour rembourser vos crédits immobiliers tout en faisant un minimum de bénéfices.

Pour vous assurer de la rentabilité de l’opération, vous pouvez vous renseigner au préalable sur la valeur locative du bien immobilier. Cette dernière est déterminante dans la faisabilité du projet. Pour cela, vous pouvez réaliser le calcul de l’effet de levier :

(Résultat d’exploitation – impôt – dette financière)

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 Capitaux propres

Exemple concret

Admettons par exemple que vous trouvez un bien immobilier de 750 000€ avec un intérêt locatif intéressant. Cependant, votre épargne ne vous permet pas de couvrir les frais d’achat d’un seul coup.

Votre banque vous accorde un prêt sur 20 ans à 1,74% contre un apport personnel de votre part de 75 000€. Ce dernier représente ainsi 10% de l’investissement immobilier.

Voici le calcul à réaliser :

750 000 / 75 000 = 10

Vous prévoyez de mettre ce bien en location. Cela vous assurera un rendement locatif de 6% annuel.

En conclusion, votre apport de 75 000 € vous rapporte un bénéfice de : 10 x 6% = 60%.

Le principe d’effet de levier 

Comment s’y prendre ?

Pour réussir votre coup, vous devez mettre toutes les chances de votre côté. Pour ce faire, il est recommandé dans un premier temps de faire une simulation de votre projet. Simuler un effet de levier est un peu plus compliqué qu’une simulation classique, mais pas impossible !

Il existe de nombreux sites web qui proposent des simulations de projets locatifs gratuitement.

Effet de levier : épargner ou emprunter ?

C’est le grand dilemme de nombreux investisseurs : épargner ou emprunter ? Dans la majorité des cas, les acquéreurs ne disposent pas de l’épargne nécessaire pour acheter le logement idéal. C’est là que la possibilité d’emprunter intervient avec notamment l’effet de levier.

C’est l’opportunité d’acheter un bien immobilier au-dessus de vos moyens et donc de profiter de bénéfices encore plus importants !

Pour être certain de ne pas vous retrouver au pied du mur, respectez cette règle : le coût de votre emprunt doit toujours être inférieur à la rentabilité de l’investissement locatif. Ainsi, votre prêt ne doit pas vous coûter plus cher que ce qu’il ne vous rapporte. Dans le cas contraire, vous perdez de l’argent.

Comment bénéficier de l’effet levier ?

Pour bénéficier d’un crédit immobilier, vous devez apporter un dossier solide et crédible à votre banque. En d’autres termes, vous devez présenter une situation financière stable (CDI) et suffisante pour assumer les dépenses.

À part ça, n’importe qui peut demander un prêt pour investir dans l’immobilier ! En effet, vous n’aurez pas besoin de convaincre votre banquier de la solidité de votre projet ! Ils ont déjà tous confiance à la rentabilité d’un investissement immobilier locatif.

Néanmoins, ce n’est pas pour autant qu’il faut négliger vos efforts. Vous devez tout de même convaincre votre banquier de vous prêter une certaine somme. Pour cela, démontrez-lui votre sérieux et de votre motivation à travers un dossier complet et bien présenté. Ce dernier doit être constitué des documents suivants :

• Des justificatifs d’identité(carte nationale d’identité ou passeport)
• Un justificatif de votre situation familiale (contrat de mariage, livret de famille, …)
• Un justificatif de domicile (facture de moins de 3 mois, contrat de bail, quittance de loyer, …)
• Des justificatifs de revenus (3 dernières fiches de pais, 3 derniers relevés de compte bancaire, 2 derniers avis d’imposition, justificatifs de revenus fonciers, …)

De plus, avoir un apport personnel est toujours un plus dans votre dossier. Ce dernier montre votre détermination mais aussi vos capacités financières à vous lancer dans ce genre de projet.

Quels sont les risques ?

Naturellement, ce genre de méthode n’est pas sans risque. Le risque majeur et probablement le plus évident sont : les mensualités de remboursement de prêt. Ces dernières peuvent devenir trop élevées et être une véritable source de problèmes.

De plus, vous ne pouvez pas être certain à 100% que votre projet immobilier est sans faille. Faire plusieurs crédits immobiliers c’est aussi devoir assumer de nombreuses responsabilités. Dans ce genre de situation, la vacance locative peut vite s’avérer lourde de conséquences.

Mais il faut aussi penser aux bénéfices possibles ! Si tout se passe bien, ces derniers peuvent devenir vraiment importants et rendre votre vie bien plus agréable.